Iz tiska

ETAŽIRANJE NEKRETNINA

Etažiranje je udomaćen izraz koji je nastao iz francuskog jezika (étage) koja ima značenje kata, sprata. Isto tako su, iz te riječi, nastale riječi etažna svojina koja ima značenje: vlasništvo kuće podijeljeno po katovima gdje svaki kat može biti vlasništvo drugoga. Prema našim zakonima uobičajen je izraz posebni dijelovi tako da se pravilno Elaborat o etažiranju u stvari zove Plan posebnih dijelova. Cilj tog Plana je razdijeliti zajedničko vlasništvo na građevinski suvisle cijeline koje ujedno moraju biti i Posebne cjeline prema Zakonu o vlasništvu. Često u praksi ima pitanja i nejasnoća na tu temu. Za razumjevanje procesa etažiranja nekretnine treba si zamisliti da nekretnina u cjelini mora biti tako podijeljena da svaki dio nje može nači "svog kupca". Taj pojam "svog kupca" znači da potencijalni kupac može otkupiti dio podijeljene nekretnine koja mora biti pravno i građevinski čista i neovisna od ostalih sa slobodnim pristupom do svoje imovine. Taj "kupac" netreba znati što se prije događalo sa strane građevinsko-pravnog procesa niti bi on trebao u njemu učestvovati i raščišćavati te odnose. Bude li isti bio prisiljen na to tržišna cijena nekretnine biti će manja i općeniti interes za nju će pasti.

Etažiranjem nekretnine sudski vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji još i od pravnog procesa) kojima se postiže pravna potvrda vlasništva. Na taj način građevinski vještak postiže da etažirana nekretnina postaje stvarno vlasništvo upisom u zemljišne knjige (gruntovne knjige).

Što je obuhvaćeno etažiranjem nekretnine?

Sudski vještak tim postupkom obuhvaća sve posebne cjeline koje se, prema Zakonu o vlasništvu (NN br. 91/96), mogu upisati u zemljišne knjige (uknjižiti), a to su:

stanovi
poslovni prostori
garaže
parkirna mjesta

kao i pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo).

Kada se koristi etažiranje nekretnine?

Građevinski vještak provodi proces etažiranja nekretnine u slučajevima kada je potrebno:

hipotekarno jamstvo za kredit (ne može se upisati hipoteka banke ako nije provedeno etažiranje tj. nekretnina je uknjižena)
lakše prodati nekretninu (kupci traže da nekretnina bude uknjižena)
postići veću cijenu nekretnine (etažirana nekretnina postiže 10-15% veću cijenu na tržištu)
utvrditi suvlasničke odnose
lakše provesti nasljedna i darovna prava (dioba nekretnina),
utvrditi udjele pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja

Metodologija rada (Elaborat etažiranja)

Rad započinje pribavljanjem prethodne dokumentacije od strane klijenta (građevinska dozvola, izvod iz katastra, izvod iz posjedovnog lista, izvod iz zemljišnih knjiga) i ostalim poslovima (izvršava vještak), a to su:

izmjera prostora ili usklađenje sa postojećim nacrtom objekta
izrada probnog primjerka Elaborata
usklađenje probnog primjerka Elaborata sa primjedbama klijenta
izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata
predaja Elaborata u Područni ured (ili grad)
koordinacija sa Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama

Nakon izvršenih gore navedenih poslova potrebno je sastaviti Ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju činjenica iz Elaborata i predaja kompletne dokumentacije (potvrđeni Elaborati, potvrda od područnog ureda ili grada i Ugovor) u gruntovnicu. Navedeno je najbolje izvršiti putem ovlaštenog odvjetnika.

Sada ćemo navesti neka od najčešćih pitanja koja vještak doživljava, gotovo svakodnevno, u svojoj praksi:

1) Koji su potrebni prethodni dokumenti koje kao klijent trebam pribaviti za izradu ELABORATA O ETAŽIRANJU?

građevinska dozvola
izvod iz katastra (novi, katastarski plan i posjedovni list)
zemljišno - knjižni izvadak
nacrt objekta (ako postoji)

2) Koji je redosljed aktivnosti vještaka kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?

izmjera prostora ili usklađenje sa postojećim nacrtom objekta
izrada probnog primjerka Elaborata o etažiranju
usklađenje probnog primjerka Elaborata o etažiranju sa primjedbama klijenta
izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata o etažiranju
predaja Elaborata o etažiranju u Područni ured (ili grad)
koordinacija sa Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama

3) Koji je redosljed aktivnosti odvjetnika kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?

Aktivnosti odvjetnika su neminovne i, da bi se posao oko izrade Elaborata o etažiranju uspješno priveo kraju, moraju se uračunati posebno. Aktivnosti su slijedeće:

izrada Ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju elemenata iz Elaborata o etažiranju
predaja kompletne dokumentacije u Gruntovnicu

4) Kolika je cijena izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?

Za provedbu aktivnosti iz pitanja 2 cijena iznosi 2,00-3,00 €/m2 stambenog prostora (bez zemljišta, zavisno o veličini nekretnine) i nije uključen PDV. Za provedbu aktivnosti iz točke 3. cijenu treba klijent posebno dogovoriti sa odvjetnikom.

5) Kako se kod kupnje stana ili apartmana u prizemlju računa okućnica ili vrt okolo zgrade i dali se ona smije prodavati ili su svi stanari suvlasnici na toj građevinskoj parceli?

Prema Zakonu o vlasništvu vlasništvo nad posebnim cjelinama (stanovi, garaže, lokali) može se protezati i na kućne vrtove. Znači da oni prema Zakonu imaju legalitet. Okućnica ili vrt oko stanova u prizemlju mora biti projektom označena i izvedena na taj način da je jasna i logična pripadnost tom stanu. Ta logičnost je npr. da kućni vrt mora biti ograđen, mora imati jasan pristup iz stana i nesmije zaprečavati neku zajedničku površinu. U principu kućni vrtovi se mogu etažirati samo pod uvjetom da su popločani (to znači da su građevinski element, a ne zemlja). Prema Zakonu o zemljišnim knjigama sve što nije građevinski element i nije posebna cjelina je zemljište koje se ne može posebno knjižiti jer su svi suvlasnici, vlasnici zemljišta u idealnom dijelu, proporcionalno udjelima u posebnim cjelinama (stanovima, lokalima, garažama). Ako ta parcela nema navedene uvjete onda su svi suvlasnici ujedno i vlasnici nad tim dijelom (ako nema uvjete koje sam naveo).

Ako se ipak želi prodati onda treba to rješiti na slijedeći način:

ako je zgrada etažirana treba vidjeti dali je etažirana sa tim vrtovima ili ne
ako je ili ako nije etažirana treba ju ponovno etažirati sa tim vrtovima
prije toga treba vrtove građevinski pripremiti (naveo sam uvjete) da se mogu etažirati
kada se vrtovi etažiraju na način da pripadaju tim stanovima onda prodati
procjena vrijednosti vrtova se kreće od 0,10% – 0,25% vrijednosti stambene površine

6) Kako će na kraju Elaborata o etažiranju glasiti zabilježba koja je bitna sa status moje posebne cjeline?

Cilj Elaborata o etažiranju je postići tzv. Prijedlog za uknjižbu prema kojem odvjetnik sastavlja Ugovor o razvrgnuću zajednice i na osnovu kojeg će biti ispisan vlasnički list. Cilj tog Prijedloga je postići prevaranje zajedničke imovine u etažiranu (razdijeljenu) imovinu.

Upis glasi na slijedeći način:

Prijedlog etažnog vlasništva za uknjižbu

Na temelju činjenica iz predmetnog elaborata, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96), na posebnim dijelovima dvojne obiteljske stambene kuće na adresi Petra Rabadana br. 19 u Zagrebu predlaže se upis u zemljišne knjige kako slijedi:

a) Vlasništvo 1/1 u korist IVAN HORVAT, Petra Rabadana br. 19, Zagreb 3364/10000 dijela nekretnine upisane u A, a vezano za vlasništvo posebnog dijela zgrade i to: TROSOBNI STAN koji se nalazi u prizemlju sa pomoćnim prostorijama u suterenu radne oznake S1 ukupne netto korisne površine 72,33 m2, sadržan od: balkon I, dnevni boravak i kuhinja, kupaonica i WC, hodnik, soba, soba, balkon II, spremište I i spremište II. U etažnom nacrtu označen plavom bojom.

Ovaj prijedlog etažiranja-diobe, izvršen je u sporazumu sa predlagateljima, a i udovoljeni su svi zakonski propisi (tehnički propisi za izgradnju stanova, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), te nema razloga da se ovaj prijedlog etažiranja-diobe ne provede u zemljišnim knjigama.

Prijedlog dovršen!

Stalni sudski vještak za graditeljstvo mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.

ovlašten od Županijskog i Trgovačkog suda u Zagrebu za poslovanje na cijelom području Republike Hrvatske