Iz tiska

PROCJENA VRIJEDNOSTI TRAJNIH NEDOSTATAKA NA GRAĐEVINI (VJEŠTAČKA OCJENA KVALITETE)

Procjena vrijednosti trajnih nedostataka je direktno povezana sa vještačkom ocjenom kvalitete građevinskih radova. Ocjena kvalitete jedan je od najtežih zadataka u građevinskoj praksi. Svi priznati zakoni i uzance koji se trenutno koriste dotiču se kvalitete samo u opisnom smislu.

Međutim u praksi je intencija da se iskaže kvaliteta u postotku smanjenja prema ukupnoj cijeni građenja. Takav zadatak se često zahtjeva i na sudu, jer se želi iskazati novčani iznos oštečenja stranke (investitora) koji je ujedno i odštetni zahtjev.

Dugogodišnjim bavljenjem ovom problematikom kroz rad na sudovima a i kao konzultant u mnogim sporovima i arbitražama razvio sam svoju metodologiju ocjene kvalitete izvedenih radova koja se u praksi pokazala kao izuzetno učinkovita i pravedna.

Vještačka analiza nedostataka sastoji se od ocjene kvalitete izvedenog građevinskog sklopa. Pod građevinskim sklopom podrazumjevamo mjesto gdje su izvedeni građevinski radovi i gdje je uporabljen građevinski proizvod (oprema i/ili postrojenje) što znači da se analiza temelji na kvaliteti izvedenih građevinskih radova i kvaliteti ugrađenog građevinskog proizvoda (opreme i/ili postrojenja).

Prema iskustvu potrebno je pregledati slijedeća mjesta koja se odnose na konstrukciju, instalacije i završne radove a bitna su za ocjenu kvalitete:

Temelji
Krovna konstrukcija
Pokrov
Vanjska limarija
Serklaži
Fasada
Izolacija
Nosivi zidovi
Pregradni zidovi
Međukatna konstrukcija
Stolarija
Zaštita prozora
Dimnjaci
Podovi
Obrada zidova
Obrada stropova
Instalacije
Grijanje
Klimatizacija
Sanitarije

Jasno je da pregled mjesta ovisi o njihovoj dostupnosti. Tu je sada bitno iskustvo ocjenitelja kvalitete da zaključi stanje temelja na osnovu pregleda gotovog zida. Iskustvo je tu naročito bitno jer se vještak služi isključivo metodama pregleda dok se specijalizirani Instituti koriste bezrazornim i razornim metodama ocjene kvalitete nekog sklopa. Netreba niti spomenuti koliko košta ocjena kvalitete svih sklopova napravljena od strane nekog Instituta. Ulogu takvih specijaliziranih institucija netreba a priori odbacivati. To se naročito vidi kod složenih konstrukcija kao što su ceste, mostovi, hidrocentrale i sl.

Tematika ocjene kvalitete nebi bila potpuna bez da se ne spomene da je praćenje izvođenja građevinskih radova jedan od osnovnih preduvjeta uspješnoj kvaliteti gotovog građevinskog sklopa. Manje više svi materijali koji se danas ugrađuju imaju tzv. certifikate sukladnosti. Takvi certifikati su dokumenti koji nam garantiraju da je uporabljeni građevinski materijal sukladan sa osnovnim zahtjevima za građevinu, a to su:

mehanička otpornost i stabilnost
zaštita od požara
higijena, zdravlje i zaštitu okoliša
sigurnost u korištenju i zaštita od buke
ušteda energije i toplinska zaštita

Da bi gore navedeni zahtjevi zaista i postojali u praksi bitno je osigurati učinkovit sustav nadzora. takav sustav garantira da se dobar proizvod ugradi na ispravan način jer se često događa da se dobar proizvod ugradi na loš način i na taj način se dobije loš građevinski sklop koji samim trime ima i daleko manji rok trajanja.

Isto tako se analiza kvalitete građevinskog sklopa dalje dijeli na trajne nedostatke (za koje se određuje stupanj umanjenja) i uklonjive nedostatke (za koje se očevidom konstatira dali su uklonjeni).

S obzirom da je tematika našeg članka trajni nedostaci to se podrazumjeva analiza trajnih nedostataka, a oni se sastoje od:

ocjene estetskih nedostataka
ocjene funkcionalnih nedostataka

Prema navedenom možemo odrediti formulu gdje je ukupni stupanj umanjenja cijene radi trajnih estetskih i funkcionalnih nedostataka iznosi: U = Ue + Uf gdje je Uf = Uf1 + Uf2 + Uf3 + Uf4 + U5

Ocjena estetskih nedostataka

Ova ocjena temelji se na subjektivnoj procjeni vještaka glede estetskih kriterija. Bitno je samo utvrditi koliki je stupanj umanjenja cijene s obzirom na estetiku. Prema navedenom stupanj umanjenja cijene radi trajnih estetskih nedostataka Ue može iznositi 0% - 5%.

Ocjena funkcionalnih nedostataka

Funkcionalni nedostaci su temelj ocjene trajnih nedostataka a ujedno i kvalitete izvedenih radova. Ocjena funkcionalnih nedostataka sastoji se od slijedećih razmatranja:

Materijalna ispravnost građevinskog proizvoda s obzirom na uporabljeni materijal tj. dali je građevinski proizvod napravljen u skladu sa certifikatom za predmetni proizvod, a mora biti usklađen sa HRN normama, DIN normama i sl. Stupanj umanjenja cijene radi trajnih funkcionalnih nedostataka Uf1 = 0% - 5%.
Usklađenost građevinskog sklopa sa tehničkom dokumentacijom (projekti, troškovnici i sl.). Stupanj umanjenja cijene radi trajnih funkcionalnih nedostataka Uf2 = 0% - 5%.
Ispravnost građevinskog sklopa s obzirom na njegov način izrade tj. dali je sklop napravljen u skladu sa građevinskim normama, općenitim pravilima struke i pravilima karakterističnim za tu podvrstu građevinskih radova. Stupanj umanjenja cijene radi trajnih funkcionalnih nedostataka Uf3 = 0% - 5%.
Uporabljivost građevinskog sklopa s obzirom na njegovu uporabnu funkciju tj. dali je sklop tako napravljen da može obavljati funkciju kojoj je namijenjen. Stupanj umanjenja cijene radi trajnih funkcionalnih nedostataka Uf4 = 0% - 5%.
Ovaj dio umanjenja funkcionalnih nedostataka se koristi kada su zadovoljeni svi gornji kriteriji, a izvoditelj radova je uporabio građevinski proizvod koji nije po želji naručitelja i bez njegove suglasnosti. Stupanj umanjenja cijene radi trajnih funkcionalnih nedostataka Uf5 = 0% - 5%.

Stupanj umanjenja radi trajnih funkcionalnih nedostataka Uf = Uf1 + Uf2 + Uf3 + Uf4 + U5 može iznositi 0% - 25%. Što znači da stupanj umanjenja radi trajnih funkcionalnih i estetskih nedostataka može iznositi U = Ue + Uf = 0-30%

Primjer

Analiziran je primjer izračuna ukupnih nedostataka u klasičnom sporu između izvođača i investitora na velikom poslovnom objektu. Vještak ovdje navodi izraz "klasičan" zato što je, po vještačkoj praksi, ovakvi tipovi sporova vrlo česti. Postoje slučajevi kada investitor namjerno oteže sa isplatom okončane situacije i provođenjem okončanog obračuna upravo iz razloga što postoji bojazan da će se pojaviti neka skrivena greška koja neće biti uklonjena ukoliko se ranije isplati izvođača. Spor je bio ozbiljan i završio je na Trgovačkom sudu u Zagrebu. Procjenu vrijednosti trajnih nedostataka na građevini ćemo podijeliti na:

Trajne nedostatke uslijed projektantskih grešaka
Trajne nedostatke uslijed izvođačkih grešaka

Trajni nedostaci uslijed projektantskih grešaka

Trajni nedostaci uslijed projektantskih grešaka su uočeni tijekom vještačkog očevida. U sudskom spisu nisu uočeni pokušaji upozorenja izvođača na spomenute greške. Nalaz vještaka nemože utvrditi dali je (ili nije) izvođač pokušao projektanta ili investitora upozoriti na greške.

Projektantska greška

Nedostatak	Dio objekta	Vještački očevid
Prilaz na krov salona	Salon	Nije sanirano
Odvodnja oborinskih voda	Eko kutak (odlagalište smeća)	Nije sanirano
Pristup na istočni zatravljeni krov	Istočni zatravljeni krov	Nije sanirano
Zadržavanje vode na pojedinim mjestima (nema odzračnika)	Krovište	Nije sanirano
Nedostatak odvodnih kanalica sa obje strane ulaza	Praonica	Nije sanirano
Nedostatak podne odvodne rešetke na mjestima sanitarija	Sanitarije	Nije sanirano
Nedostatak držača na poklopcu revizionog okna	Sanitarije	Nije sanirano
Poklopac revizionog okna	Sanitarni čvor u servisu	Nije sanirano
Voda stoji na dnu montir jama	Servis gospodarskih vozila	Nije sanirano

Mišljenje je vještaka da izvođač ne treba snositi odgovornost za trajne nedostatke uslijed projektantskih grešaka.

Trajni nedostaci uslijed izvođačkih grešaka

Trajni nedostaci uslijed izvođačkih grešaka napraviti će se prema metodologiji koja je gore iskazana. Pod takvim trajnim nedostacima smatraju se oni koji se ne mogu ukloniti niti sanirati te se njihove greške procjenjuju. Prema navedenom možemo zaključiti da se za navedene funkcionalne trajne nedostatke može uzeti Uf = 0% (Uf1=0%, Uf2=0%, Uf3=0%, Uf4=0%, U5=0%). Razmatrati će se samo estetski nedostaci na taj način da će se za jednu estetsku grešku uzimati umanjenje Ue = 5%, a za drugu estetsku grešku na istom građevinskom sklopu uzimati će se daljnjih Ue = 5%. Isto tako će se uzimati procjena trajnih nedostataka prema slijedećem:

Trajni nedostaci koji su iskazani u postotku neke građevinske veličine.
Trajni koji su iskazani u paušalnom iznosu prema ostalim radovima.
Trajni nedostaci koji su iskazani u veličini (m2) tog građevinskog sklopa.

Trajni nedostaci koji su iskazani u postotku neke građevinske veličine

Nije sanirano trajni nedostatak

Nedostatak	Dio objekta	Vrijednost	Nedostatak na % objekta	Paušal
Nekvaliteta fasade objekta (*)	Fasada objekta	221.620,96	20%	44.324,19
Nekvaliteta krovišta - podgled stropa	Krovište objekta	435.641,59	5%	21.782,08
Ukupno:	-			66.106,27 DEM
Ue=0%, Uf = 0% Uf1=0%, Uf2=0%, Uf4=0%, U5=0%
Ue = 5%, Uf3=10% prema tome 66.106,27 DEM x 15% = 9.915,94 DEM

(*) Aluminijski dijelovi fasadnih panela su na spojevima neravno i neprecizno rezan, a na pojedinim mjestima na kojima su rezani počinju rđati, aluminijski fasadni paneli (oštećenja), antikorozivna zaštita reznih rubova fasadnih panela, na fasadnim Hoesch panelima su vidljiva fizička oštečenja - južna fasada dil.1, detalji spojeva valovitih al fasadnih panela i vertikalnih dijelova panela nisu precizno izvedeni
(**) prema okončanoj situaciji

Ukupna procjena vrijednosti trajnih nedostataka I iznosi: 9.915,94 DEM x 3,891 (*) Kn x 1,22 (PDV) = 47.071,16 Kn

Trajni nedostaci koji su iskazani u paušalnom iznosu skupnih grešaka

Nije sanirano trajni nedostatak

Nedostatak	Dio objekta	Paušal
Tri reviziona okna propuštaju oborinsku vodu (nisu nepropusna)	1 kod regalnog skladišta, 1 kod ulaza u objekat, 1 kod ulaza u objekat	-
Pod u kuhinji ima krive padove	Kuhinja	-
Fontana nije u funkciji	Muška garderoba	-
Panoramsko dizalo mramor na podu ima žute mrlje	Panoramsko dizalo	-
Vlaga i gljivice po zidovima	Podrum agregatska stanica	-
Na podestu stubišta mrlje na mramornim pločama	Treći kat hodnik	-
Procurivanje vode (stalno)	Uljne komore separatora	-
Detalji spojeva stupova ČE konstrukcije i keramike nisu kvalitetni	Autosalon	-
Nekvalitetno obrađena keramička pločica oko otvora priključka za odsis	Autosalon	-
Pukotine	Južni zid hodnika, stubište i hodnik	-
Pukotine	Kutevi prostorija	-
Pukotine	Lakirnica	-
Pukotine	Špalete prozora nadzor	-
Pukotine	Spojevi stropnih ploča lakirnica	-
Pukotine	Zidovi hodnika	-
Završno farbanje obloženih čeličnih stupova u KNAUFU	Po prostorijama	-
Voda stoji na dijelu poda uz šine	Praonica	-
Detalj spoja pločica sokla na kutevima stupova i zidova nekvalitetan	Prijem gospodarskih vozila	-
Loš detalj spoja cijevi central. grijanja i stropa	Prostorija poslovođe	-
Dilatacione fuge nisu kvalitetno izvedene	Regalno skladište	-
Parapet ograde ljušti se fina žbuka	Sjeverna strana uz cestu	-
Završna obrada praga	Strojarnica dizala	-
Uz termostat na oknu dizala u I i II katu rupa nije kvalitetno sanirana	Stubište	-
Ukupno:	-	-
*Vrijednost građevinskih radova 7.603.848,23 DEM () Procjena gore navedenih radova 0,01% što iznosi 76.038,48 DEM Uf = 0% Uf1=0%, Uf2=0%, Uf4=0%, U5=0% Uf3=10%, Ue = 5% prema tome 76.038,48 DEM x 15% = 11.405,77 DEM**

(*) prema okončanoj situaciji

Ukupna procjena vrijednosti trajnih nedostataka II iznosi: 11.405,77 DEM x 3,891 (*) Kn x 1,22 (PDV) = 54.143,42 Kn

Trajni nedostaci koji su iskazani u veličini (m2) tog građevinskog sklopa

Spušteni strop nije kvalitetno izveden

Mjesto	m2	jc	Ukupno
Trajni estetski nedostatak izvedba spuštenog stropa - kompletan objekt	2.478,44	42,21	104.614,95
Ukupno:	-	-	104.614,95 DEM
Uf = 0% Uf1=0%, Uf2=0%, Uf3=0%, Uf4=0%, U5=0% Ue = 5% prema tome 104.614,95 DEM x 5% = 5.230,74 DEM

Zid od betonskih blokova nije kvalitetno izveden - nije sanirano trajni nedostatak

Mjesto	m2	jc	Ukupno
Akumulatori	44,00	53,41	2.350,04
Dijagnostika	36,00	53,41	1.922,76
Hodnik I	96,00	53,41	5.127,36
Hodnik II	110,00	53,41	5.875,10
Limarska radionica	148,00	53,41	7.904,68
Literatura	72,00	53,41	3.845,52
Mehanički odjel	136,00	53,41	7.263,76
Prijem gospodarskih vozila	48,00	53,41	2.563,68
Servis osobnih vozila	360,00	53,41	19.227,60
Specijalna radionica	48,00	53,41	2.563,68
Stubište i hodnik	220,00	53,41	11.750,20
Ukupno:	-	-	70.394,38 DEM
Uf = 0% Uf1=0%, Uf2=0%, Uf3=0%, Uf4=0%, U5=0% Ue = 5% prema tome 70.394,38 DEM x 5% = 3.519,72 DEM

Zidarska obrada zidova nekvalitetno izvedena - nije sanirano trajni nedostatak

Mjesto	m2	jc	Ukupno
Hodnik u osi 7	110,00	17,26	1.898,60
Nadvoj iznad prozora (zapadni zid) spremište laka (osi 6-7/H-I)	2,40	33,61	80,66
Zid uz vrata prema stubištu hodnik (osi 1-2/A1-E)	25,00	33,61	840,25
Ukupno:	-	-	2.819,51 DEM
Uf = 0% Uf1=0%, Uf2=0%, Uf4=0%, U5=0% Uf3=10%, Ue = 5% prema tome 2.819,51 x 15% = 422,93 DEM

Rekapitulacija

Opis	Vrijednost
Spušteni strop nije kvalitetno izveden	5.230,74
Zid od betonskih blokova nije kvalitetno izveden	3.519,72
Zidarska obrada zidova nekvalitetno izvedena	422,93
Ukupno DEM:	9.173,39

Ukupna procjena vrijednosti trajnih nedostataka III iznosi: 9.173,39 DEM x 3,891 (*) Kn x 1,22 (PDV) = 43.546,26 Kn
(*) odnos na dan 31.12.2001. 1 DEM = 3,891 Kn

Sveukupna rekapitulacija sa PDV-om

Opis	Vrijednost
Trajni nedostaci I	47.071,16 Kuna
Trajni nedostaci II	54.143,42 Kuna
Trajni nedostaci III	43.546,26 Kuna
Ukupno Kn:	144.760,84 Kuna

Sveukupna procjena vrijednosti trajnih nedostataka iznosi 144.760,84 Kuna

mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
Županijskog i Trgovačkog suda u Zagrebu

ovlašten od Županijskog i Trgovačkog suda u Zagrebu za poslovanje na cijelom području Republike Hrvatske