Iz tiska

PRIMJER IZ PRAKSE

U navedenom primjeru će se opisati slučaj iz vještačke prakse koji se u praksi često pojavljuje. Radi se o procjeni tržišne vrijednosti ali nedovršene nekretnine. takav zadatak je sliožen kako za vještaka tako i za samog klijenta koji bi želio sam doći do prodajne cijene. U primjeru se analizira više kriterija koji su bitni za uspješno izvršenje zadaće. Isto tako će biti iznesen donekle skraćeni primjer radi lakšeg pregleda tematike. Osnovna ideja takvog pristupa je stavljanje u poziciju kupca na način da se procjeni koliko kupac može zaraditi ukoliko kupi nekretnine, uredi ih i proda uz određenu zaradu. Poznavajući kalkulaciju kupca prodavač može zauzeti bolje pozicije prilikom svoje prodaje, a kupac, sa druge strane, može provjeriti isplativost svoje akvizicije.

1. Općenito

Tema:	TRŽIŠNA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Napomena:	PREDMETNA PROCJENA JE IZRAĐENA NA BAZI ETAŽIRANE NEKRETNINE (PRODAJNA CIJENA ZA STANOVE I POSLOVNI PROSTOR A NE ZA GRAĐEVINU KAO CJELINU)
Naručitelj:	EKOLOGIJA d.o.o. Slavonska avenija 31A Zagreb
Nekretnina:	STAMBENO-POSLOVNA GRAĐEVINA SA ZEMLJIŠTEM
Objekt:	POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE TROSOBNI STAN
Veličina (P):	99,74+17,27 M2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE) 75,81+16,70 M2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE) 78,45 M2 (TROSOBNI STAN)
Starost:	1995. GODINA
Adaptacija:	NIJE MJERODAVNO
Konstrukcija:	VRLO DOBRA (OSNOVNA KONSTRUKCIJA I KROVIŠTE)
Završni radovi:	NIJE ZAVRŠENO
Instalacije:	DJELOMIČNO (PRIKLJUČCI I UNUTARNJI RAZVOD)
Grijanje:	NIJE ZAVRŠENO

2. Analiza prodajne površine

NKP(*) posl.pr. max: 99,74 m2 x 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
NKP sprem. max: 17,27 m2 x 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
NKP stanovi max: 154,26 m2 x 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
NKP sprem. max: 16,70 m2 x 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
NKP max ukupno: 455.251,00 EUR

(*) netto komercijalna površina

3. Analiza površina za uređenje

Uređenje posl.: 99,74 m2 x 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
Uređenje st.: 154,26 m2 x 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
Uređenje sprem.: 33,97 m2 x 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
Uređenje ukup.: 169.742,00 EUR

4. Analiza tržišnih faktora

Faktori koji povečavaju prodajnu cijenu za poslovni prostor:

Upisanost u zemljišne knjige
Posjedovanje građevne dozvole
Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
Blizina glavne prometnice
Mogućnost parkiranja na parceli

Faktori koji povečavaju prodajnu cijenu za stanove:

Upisanost u zemljišne knjige
Posjedovanje građevne dozvole
Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
Mogućnost parkiranja na parceli
Blizina ostalih sadržaja (trgovine, škola i sl.)

Faktori koji snižavaju prodajnu cijenu:

Ukoliko se provede etažiranje – nema ih.

5. Tržišna procjena

Procjena max:
455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,00 = 285.509,00 EUR (0% dobiti za kupca)

Procjena min:
455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,20 = 342.610,80 EUR (20% dobiti za kupca)

6. Zaključak vještaka

Ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 285.509,00 EUR kupac će istu urediti i prodati po cijeni od 455.251,00 EUR. Zaradu neće ostvariti jer će samo vratiti uloženo (455.251,00 – 169.742,00 EUR – 285.509,00 EUR = 0 EUR). Na taj način prodavač zna da neće privući kupca ako mu ne ponudi neku zaradu. Tu zaradu treba ukalkulirati u smanjenje prodajne cijene na slijedeći način: ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 0,80 x 285.509 EUR = 228.407,00 EUR onda kupac može biti zainteresiran jer ostvaruje zaradu od 20% na slijedeći način 455.251,00 EUR – 169.742,00 – 228.407 EUR = 57.102,00 EUR (20% dobiti za kupca).

Prema navedenom imamo slijedeći zaključak:

Minimalna realna tržišna cijena iznosi: 228.000,00 EUR
Maximalna realna tržišna cijena iznosi: 285.000,00 EUR

Stalni sudski vještak za graditeljstvo
mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.

ovlašten od Županijskog i Trgovačkog suda u Zagrebu za poslovanje na cijelom području Republike Hrvatske